普洛斯又要去美国上市了,估值超千亿

PropTech研习社©2019-04-29
业界人称,“得普洛斯者,得物流天下。”

头图来自:东方IC;本文来自微信公众号:PropTech研习社 (ID:cv_seal);作者:李夏


业界人称,“得普洛斯者,得物流天下。”


如今,亚洲第一,全球第二的物流地产霸主——普洛斯,又要上市了。


为什么说又?早在2018年1月,普洛斯在以万科为首的中国财团助力之下,以790亿人民币的市值从新加坡私有化退市。


普洛斯赴美上市,估值超千亿


据《华尔街日报》文章报道,普洛斯正计划赴美上市,估值200亿(约1346亿人民币),募资30亿美元。


对此,PropTech研习社第一时间询问普洛斯方面,对方公关人员表示对此并不知情。


据《华尔街日报》报道,普洛斯目前已经向美国监管机构秘密提交了上市申请。


外媒引援知情人士所称,“普洛斯或于今年在美IPO,计划募集高达30亿美元的资金。”


按照这样的募资额度,普洛斯股东被允许出售低于四分之一的全球仓储面积,价格方面,则比之前购买时高出72%。


普洛斯这次估值200亿美元,换算成人民币估值早已超千亿,这比它从新加坡退市的时候足足多了300多亿。


外媒评价普洛斯这次上市,称这可能是有史以来最大的物流地产商IPO。


然而,这还不是普洛斯的全部价值。


一位前普洛斯从业者对PropTech研习社分析,这次上市的可能只是普洛斯旗下的物流地产业务。而物流地产,只是普洛斯四大业务板块之一。


普洛斯的旗下共有四大业务板块,除了物流,还有环普产业投资、普洛斯全球金融以及普洛斯股权投资。


其中,环普产业投资是对现代综合产业园投资建设;金融板块是为工业物流行业提供供应链融资;股权投资则着重在科技研发、物流、工业等全产业链进行投资布局。


至今,普洛斯已是全球领先的现代产业设施运营商、全球四大地产私募基金之一,有着410亿美元资产,包括5600万平方米的产业设施,遍及中国、日本、巴西和美国和巴西的117个主要城市。


那么普洛斯的江湖地位到底如何?真的物流地产霸主吗?撑得起这200亿美元估值吗?


普洛斯的江湖霸主地位


毫无质疑,普洛斯是亚洲第一、全球第二的物流地产商。从规模看,仅次于全球第一的物流地产商安博。


目前,国内主流大中型仓储企业约10家,其中包括普洛斯中国、嘉民、安博、平安不动产、万科等多家知名仓储地产企业。


其中嘉民物流持有面积280万平方米,中国物流资产持有面积260万平方米,平安不动产持有面积230万平方米,菜鸟网络持有面积220万平方米,安博持有面积190万平方米,万科持有面积150万平方米。


而普洛斯中国的运营面积是3119万平方米,远超其余9家物流地产运营面积总和。


普洛斯2018年中期报告显示,截至2018年中期,普洛斯集团全球范围内所持有物流仓储的总建筑面积约为6169万平方米。


其中在中国境内所持有物流仓储面积约3119万平方米,已完工稳定物业面积达1839万平方米,完工未稳定129万平方米,在建及调整建筑面积463万平方米,土地储备602万平方米。


客户方面,普洛斯中国拥有超过1000家来自不同行业的客户,租户在中国39个主要城市和物流枢纽市场租赁了大约1174栋仓库。


前10位租户分别包括百世物流、京东世纪、海尔、德邦、唯品会、顺丰等多家公司,单一租赁面积占比均未超过10%。


其中,阿里巴巴(百世物流)租赁占比为7.1%,位列第一。京东世纪租赁占比为5.8%,稳居第二。


普洛斯与黑石的纠结过往


同为物流地产和地产基金类的全球霸主,普洛斯与私募巨头“黑石”曾有过一段纠结的过往。


2014年12月8日,普洛斯(Prologis)曾与新加坡投资公司(GIC)联合投资81亿美元收购美国最大物流地产组合之一的IndCor,该物业的持有者就是私募机构黑石。


公开资料显示,IndCor公司组建于2010年,在美国主要地区拥有并经营1亿1700万平方英尺的工业房地产项目,包括仓库和批发中心等。


据了解,普洛斯这笔投资物业组合分布在美国36个主要的市场,总建筑面积近1100万平方米。


收购的工业房地产都靠近美国国内和全球的主要交通枢纽及大型物流仓储、批发网络,而且总体出租率达到90%。


对于这笔交易,业内人士预计,黑石将至少获利20亿美元。


对于普洛斯来说,通过此次收购,其基金管理平台也扩大至美国。


交易完成后,普洛斯基金管理平台将增长61%,达到213亿美元。


彼时,普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明曾公开表示,这项交易将让普洛斯在美国物流市场迅速形成规模,并获得了重要的团队和客户资源。


“当地的管理团队非常有经验,我们与多数的现有团队成员之前有过合作,相信此合作会产生巨大的协同效应。


投资者对此次交易都有很强的投资意愿,我们有信心在2015年8月之前完成基金成立。”梅志明说。


三年之后,黑石也开始布局物流地产。


2017年年初,黑石宣布成立新的亚洲地产基金,筹资至少50亿美元,而之前黑石成立的首支亚洲地产基金,规模也已达到50.8亿美元,并已投资了逾70%的部分,用于拓展亚洲物流地产市场。


2017年,在普洛斯的私有化收购中,黑石曾想过入局,后来又因中国财团的竞购而放弃。


当时,英国金融时报曾报道称,部分有意竞购仓储运营商普洛斯(GLP)的私募股权打算退出竞购,其中就有黑石。


原因在于,普洛斯现任总裁梅志明领衔的中国财团也在参与对普洛斯的竞购。黑石及其他竞购者认为,这使得这宗竞购变得毫无意义。


普洛斯随后针对该报道作出澄清,表明公司仍在与获选的多家竞购者商谈,所有有利益冲突或可能有利益冲突的董事,都不参与所有关于这个战略检讨的决定。


媒体报道称,自从传出梅志明将参与这一次竞购以来,外界便认为管理层的加入或将形成管理层收购(MBO)。但面对普洛斯这只市值超100亿美元的巨象,即便是全球前列的私募基金也不容易吞得下。


而这场被誉为“亚洲最大宗收购交易”在2017年7月总算尘埃落定。由万科、厚朴、高瓴资本、SMG、中银投组成财团,共同出资160亿新币(约790亿人民币)参与了普洛斯私有化收购。


入局者们的“野心”


关于普洛斯私有化退市这场交易,最终入局者为什么是万科、厚朴、高瓴资本、SMG、中银投?


事实上,这些企业不仅与普洛斯有着千丝万缕的联系,也看出他们对国内“物流地产”的野心。


从万科说起,近些年,万科在物流地产中布局频繁。除了此次大手笔收购普洛斯之外,早在2015年,万科就联合了黑石集团成立了专门的物流地产公司,随后又不断拓展到全国的物流网络。


目前,万科已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市顺利完成布点。


2016年8月,万科通过成立联合收购平台一举拿下了印力商业集团,进入国内商业地产运营商前三甲。


2017年10月,万科还与珠海乾元晟投资发展合伙企业、江苏省国际信托有限公司等公司合作,共同设立规模为60亿元的物流地产基金,合伙期限为10年,未来将投资境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。


厚朴资本,则在2014年通过参与有中国人寿、中银集团等国有企业和投资机构组成的中资财团,实施了对普洛斯25亿美元的投资。


厚朴资本主席方风雷也借机出任了普洛斯上市公司董事及普洛斯中国公司董事,开始在普洛斯拥有话语权。


高瓴资本在2015年5月,以每股2.74元买进3亿3790万股,总值超过9亿元,一跃成为普洛斯的第二大股东,仅次于普洛斯的最大股东新加坡政府投资公司(GIC)


不过,万科等股东的身份都是战略投资者,各方也约定公司决策权由梅志明团队掌控。


事实上,“入局者”都在物流地产都有着各自的野心。但通过参股普洛斯,他们得以登上全球第二大物流地产商的船票。


“入局者”的野心当然不止于此,比如万科总裁郁亮曾放言:我相信普洛斯的团队目前可以做到全球第二,未来肯定可以继续很好发展,目标是成为世界第一仓储物流企业。


如果想要争全球第一,真应了文章开头那句话——“得普洛斯者,得物流天下”。


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